Особенности Эмирата Дубай для геоаналитики и выбора недвижимости

Данная статья блога несет исключительно информационно-познавательное содержание для повышения осведомленности агентов недвижимости и непосредственно перспективных инвесторов в экономику Эмирата Дубай, ОАЭ.

Введение

На практике выбор недвижимости в Дубае — это комплексная задача, требующая знания особенностей региона. Smart Indexes представляет статью для начала знакомства с региональной спецификой Эмирата Дубай, ОАЭ.

Структура Эмирата Дубай

Административно-территориальная структура Эмирата Дубай представлена следующей иерархической моделью:

1. Эмират Дубай — 1 из 7 Эмиратов ОАЭ. Расположен на юго-восточном побережье Персидского залива, территориально между эмиратами Абу-Даби и Шарджа.
2. Всего 9 секторов административного деления Дубая. Секторы граничат друг с другом и формируют верхнеуровневую группировку районов для наглядности, в том числе на карте. Каждый из секторов имеет определённое функциональное назначение для жизнедеятельности Эмирата Дубай.

   Секторы Эмирата Дубай, ОАЭ

3. Всего в Дубае насчитывается 222 района (communities). В каждом из секторов территориально расположена группа примыкающих друг к другу районов. Каждый район имеет официальное название на английском и арабском языках.
4. На территории ряда осваиваемых районов Дубая расположены всего 148 мастер-проектов девелопмента в разных стадиях строительства.

   Веб-интерфейс интерактивной геоаналитической карты Smart Indexes по мастер-проектам Эмирата Дубай

5. На территории Эмирата Дубай зарегистрировано:
   • более 104 000 зданий,
   • из них 2 400+ относятся к коммерческим проектам девелопмента и имеют project name на английском и арабском языках.

   Сегментация земельных участков и зданий Эмирата Дубая по типу прав владения

   Здания в Дубае характеризуются следующими ключевыми признаками.

   • Наличие Makani Number для навигации к входам в здания.
   • Полная характеристика каждого зарегистрированного здания в датасете Building Summary (Dubai Pulse, DLD).

   В том числе:

   • Указания на наличие паркинга, лифтов, площади кондиционирования и т. д.
   • Информация о мастер-девелопере: лицензии, банк-партнёр (эскроу-агент) и т. д.

   Пример вывески с Makani Number на фасаде здания

Решение данных задач

• Developers API включает сводку данных и рейтинг репутации по каждому из зарегистрированных мастер-девелоперов.
• Карта Dubai's Master Projects of Development с фильтрацией по году завершения строительства.
• Карта популяции Эмирата Дубай включает все районы: их характеристику и популяцию (в том числе плотность населения).

Переименования административных геообъектов

В январе 2024 г. Земельный департамент Дубая (DLD) инициировал проект переименования 28 ключевых районов Дубая. Эта инициатива является частью более масштабной программы по обновлению названий районов и приведению их в соответствие с идентичностью Дубая.

Среди заметных изменений – переименование района вокруг шоссе шейха Зайда в Бурдж-Халифу, а также ребрендинг отдельных участков Emirates Hills, Motor City и Sports City.

Важно учитывать

• Для структурного анализа рынка недвижимости с целью рационального отбора недвижимости с учётом изменений наименований административно-территориальных геообъектов в Эмирате Дубай,
• Для четкой работы с различными источниками, чтобы иключить неточности в выборе района.

Решение данной задачи

Makani Search API включает в себя поля сходных названий районов, мастер-проектов, free zones, а также их аббревиатур и устаревших наименований для семантически полного поиска по геообъектам Эмирата Дубай.

Система измерений в Эмирате Дубай

В официальных источниках Dubai Land Department используется метрическая система измерений:

• Площадь объектов недвижимости (юнитов) — кв. метры.
• Площадь участков — кв. метры.
• Площадь районов и мастер-проектов — кв. км.
• Плотность населения — чел./кв. км и т. д.

Национальная валюта — дирхамы (AED), используется в стоимостных показателях в официальных источниках Dubai Land Department (DLD).

Решение данной задачи

Property Price Indexes API включает индексы цен за кв. метр продажи и аренды недвижимости в AED и USD, а также ставку капитализации Cap Rate дифференцировано по жилой и коммерческой недвижимости.

Неполнота и неоднородность данных в открытых источниках Dubai Pulse

Официальный источник Dubai Pulse предоставляет доступ к более 1 000 датасетов о работе отраслей экономики и жизнедеятельности Эмирата Дубай. Но, например, по складам в Building Summary нет полных данных по общей и полезной площади всех объектов, использующихся в качестве складов или складских юнитов, что может создавать трудности при полном анализе.

Официальный открытый дата-банк Эмирата Дубай — Dubai Pulse

Наименования районов могут быть записаны по-разному в официальных датасетах, вероятно, из-за отсутствия единой государственной БД адресного индекса, используемого во всех департаментах Эмирата.

Решение данной задачи

Для полной выборки данных при аналитическом исследовании рынка недвижимости Дубая в Smart Indexes применяются детализированные и постоянно обновляемые словари соответствий с учётом переименований геообъектов (hashmaps).

Оценка вакантных площадей

Open Data Dubai Pulse не является первоисточником для точной оценки вакантных площадей — иначе был бы отдельный датасет. Агентство по регулированию недвижимости (RERA), входящее в состав DLD, занимается регистрацией и регулированием сделок в Дубае, но в отличие от российского Росреестра не публикует открытый реестр площадей и историй сделок.

Система Ejari (RERA) управляет контрактами аренды, но не предоставляет детальных данных о площадях и сделках в открытом доступе. Полный доступ к таким данным обычно возможен только лицензированным специалистам или организациям с платной подпиской и разрешениями от RERA/DLD.

Если необходимы точные данные по площадям и сделкам, может потребоваться сотрудничество с лицензированной компанией по управлению недвижимостью или доступ к платным API-сервисам DLD.

Структура этажей в высотных зданиях Дубая

В Эмирате Дубай действует следующая структура этажности высотных зданий. Это также важно учитывать при выборе недвижимости в жилых и коммерческих зданиях.

Схема этажей в высотных зданиях Эмирата Дубай

B (сокращение от Basement) — подземный этаж, который используется для технических помещений и паркинга.

В зданиях с несколькими подземными уровнями нумерация идет вниз. Ближайший к земле уровень – это B1, затем B2 и так далее.

G (сокращение от Ground floor) — первый этаж, расположенный на уровне земли. Обычно на первом этаже жилого здания находится лобби с зоной ресепшен.

M (сокращение от Mezzanine) — «полуэтаж», небольшой технический этаж, который находится между двумя основными, например, между первым и вторым, но не обязательно. Часто не нумеруется отдельно, только маркировка «M».

P (сокращение от Podium) — архитектурный пьедестал, платформа, обеспечивающая устойчивость здания.

Выходит за пределы его площади с одной или нескольких сторон и может состоять из нескольких уровней. Если в примере их пять, то маркировка «5P».

Внутри могут быть как апартаменты и так и общие удобства, например, тренажерный зал. На крыше подиума, как правило, расположены бассейны и зоны отдыха.

1–37 Levels — типовые этажи башни.

Обычно они имеют повторяющиеся планировки, за исключением пентхаусов на верхних этажах.

Если крыша эксплуатируемая, там может находиться панорамный бассейн, сад и лаундж.

Вы можете узнать больше в Базе знаний Smart Indexes «Структура этажей в высотных зданиях».

Выводы

Эмират Дубай развивается высокими темпами как в сфере девелопмента, при этом используются проверенные мировые технологии и практики (методология best practice), так и в частности в области технологий для недвижимости (proptech).

Команда Smart Indexes рекомендует изучить официальную стратегию развития Эмирата Дубай, опубликованную в формате открытого PDF-документа Executive Master Plan 2040.

Executive Master Plan 2040

Кейсы геоаналитики, представленные на сайте Smart Indexes, направлены в помощь агентам по недвижимости и потенциальным инвесторам для изучения динамичных рынков девелопмента и урбанистической инфраструктуры Эмирата Дубай.

Правительство предоставляет широкие возможности для открытия бизнеса через специальные экономические зоны и инвестирования в экономику в рамках стратегии Dubai 2040.