Геоанализ ритейла с транспортной доступностью

Данный кейс подготовлен компанией Smart Indexes исключительно в ознакомительных целях. Кейс демонстрирует возможности геоаналитики для решения комплексных бизнес-задач, включая инвестиции в недвижимость Эмирата Дубай, на основании эмпирических и аналитических данных Smart Indexes о геообъектах и локациях в регионе.

Технологии: Python Microservices JavaScript Mapbox GeoJSON

Расширение масс‑маркет и люксовых брендов на Ближнем Востоке требует детального аналитического исследования, чтобы инвестиции приносили прибыль в среднесрочной перспективе на основе выбранной стратегии максимальной доходности. Команда Smart Indexes демонстрирует геоанализ ритейл‑локаций в эмирате Дубай с учетом основных дорог и планируемого расширения сети метро до 2030 года.

Постановка задачи

Поиск оптимальных локаций для открытия новых точек ритейла для расширения торговой сети в Дубае.

Требования к выполнению задачи

• Транспортная доступность станций метрополитена
• Близость основной автомагистрали, желательно на пересечении дорог
• Соответствие по охвату целевой аудитории для сегмента масс-маркет

Введение в решение задачи

Для решения поставленной задачи необходимо и достаточно в первом приближении:

• Вывести торговые комплексы с классификацией ритейла в легенде на геоаналитическую карту с возможностью сегментации по выбору пользователя.
• Вывести слои «Основные дороги» (Major Roads), «Метрополитен Дубая 2025-2030».
• Использовать функцию фильтрации «Показать ритейл рядом с метро» (Retail nearby metro) для фильтрации по условию: показать только торговые комплексы поблизости к метро в радиусе не более 500 м.

Зачем использован слой метро с перспективными станциями метро Дубая?

Для решения задач выбора локации для ритейла необходимо руководствоваться не только текущими открытыми станциями метро, но и учитывать перспективу ближайших 5 лет.

Перспективная транспортная сеть метрополитена Дубая к 2030 г.

Использование слоя геоаналитики «Метрополитен Дубая 2025-2030» — расчет развития транспортной сети метро до 2030. Это позволяет формулировать аналитикам среднесрочные инвестиционные сценарии для расширения сети ритейла в Дубае.

Узнать больше о развития метро Дубая к 2030 г. можно в кейсе «Карта метро Дубая»

Классификация ритейла

Используемая классификация объектов ритейла основана на стандартных коммерческих форматах:

• магазины у дома в шаговой доступности (convenience stores),
• торговый центр микрорайона «по соседству» (neighborhood shopping center),
• районный торговый центр (community shopping center),
• окружной торговый центр (district shopping center),
• крупный (иначе «суперрегиональный») торговый центр (super regional center),

Данная классификация учитывает такие факторы, как размеры торговых площадей, расположение и зону обслуживания.

Читать подробнее в Smart Blog: Геоанализ ритейл‑локаций Дубая с учетом транспортной доступности

Карта ритейла с транспортной доступностью открытых и перспективных станций метро и главных дорог Дубая

Функция геоаналитики:
поиск ритейла поблизости к метро

Интерактивная карта Smart Indexes в данном кейсе включает следующие слои и функции:

• Транспортные слои: основные дороги, железнодорожная сеть Etihad Rail, линии и станции метро Эмирата Дубай (включая планируемую Blue Line с вводом в эксплуатацию к 2030 году)
• Инструменты фильтрации:
  • Показать ритейл‑локации в пределах 500 м от станций метро
  • Сброс фильтров

Интерфейс карты геоанализа ритейла с транспортной доступностью

Интерфейс карты

Левая панель предоставляет геоаналитические данные, включая:

• Основные дороги
• Цветовую сегментацию типов ритейла
• Существующие и планируемые линии и станции метро

Ритейл‑объекты рядом со станциями метро

Пользователь может выбрать линии метро через легенду. Нажатие на «Retail nearby metro» применяет фильтр для объектов в радиусе 500 м от станции — это помогает находить места с выгодной транспортной доступностью.

Удаленность филиалов ритейла от метро

Для геоанализа важно сопоставление удаленности коммерческих филлиалов ритейла от станций метро и фактического охвата магазинов, шоу-румов сегмента масс маркет.

Эта зависимость определяет влияние дистанции от метро на прибыль ритейл-компании наряду с близостью главных автомагистралей и посадочной емкости паркингов в торговых комплексах.

Шаговая близость торгового комплекса к метро и к одной из главных дорог Эмирата Дубай обеспечивает эффект посещаемости магазинов: устойчивый трафик потребителей, которым доступна данная ритейл-локация.

Функция «Retail nearby metro» на карте геоаналитики позволяет отобрать к дальнейшему сравнению объекты по коммерческому индексу (например, Cap Rate) среди локаций рядом с активными и планируемыми станциями метро (до 2030 года).

Плотность населения районов Дубая рассчитывается как отношение населения районов по данным Dubai Statistic Center (официальный документ "Bulletin of population") к площади районов (DLD, исходный файл: community.kml).

Важно для геоаналитики локаций ритейла

• Всего по данным Dubai Statistic Center насчитывается 221 районов (communities) неравномерно распределенных в 9 секторах Эмирата Дубай.
• Популяция и плотность населения вариативна в зависимости от застройки районов.
• Важно оценивать с учетом слоя 3D-view близости высотных зданий и количество «занятости» по ним, чтобы плотность населения по локации была оценена максимально точно.

Выводы

Полноценное решение задачи выбора оптимального места для розничной торговли должно учитывать комплексный анализ перспективных локаций на основе ряда взаимосвязанных факторов:

• транспортная доступность,
• интересы целевой аудитории бренда,
• поведение потребителей,
• плотность населения по локации (микрорайону),
• автомобильный трафик,
• пешеходный трафик,
• другие сопутствующие факторы, такие как уровень преступности, аварийность на транспорте и т. д.

Решение Smart Indexes для ритейла

Для розничной торговли Smart Indexes предлагает комплексное решение, адаптированное под требования заказчика, с учетом доступных открытых данных Dubai Pulse и аналитических индексов, рассчитанных на уровне эмпирических зависимостей открытых метрик для проведения комплексного геоанализа на карте Дубая по согласованному с Заказчиком сценарию выбора локаций для открытия точек розничной торговли.

Демонстрация

Корпоративная демо‑версия доступна по запросу. Пожалуйста, свяжитесь с Smart Indexes через наши каналы связи.

Запросить демонстрацию