ABC-классификация офисных зданий в Дубае, ОАЭ

Классификация офисных зданий Дубая по международной системе A–B–C согласуется с инвестиционной практикой США и Европы и предоставляет узнаваемую основу для анализа цены за квадратный метр как при продаже, так и при аренде.

Постановка задачи

Компании Smart Indexes было поручено создать документированную классификацию ABC для каждого зарегистрированного здания с офисными помещениями в Эмирате Дубай. Результатом должна стать нормализованная таблица для фильтрации в каталогах и аналитики на уровне районов.

Примечание: статья "ABC-классификация офисных зданий в Дубае, ОАЭ" на основе исследования Smart Indexes

Предыстория

8 мая 2016 года Земельный департамент Дубая (DLD) запустил программу классификации зданий на местах. Инспекторы оценивают каждый этаж по 60-балльному чеклисту, создавая подробную, но трудоёмкую базу данных. При более чем 20 000 участков и 120 000 единиц в реестре, ручное обновление данных больше не поспевает за темпами строительства.

Основа: открытые государственные данные

Все расчёты основаны на ежемесячно обновляемых данных, публикуемых DLD через платформу Dubai Pulse. Три взаимодополняющих семейства данных — здания, проекты и отдельные единицы — составляют основу классификационного пайплайна и позволяют модели синхронизироваться с реальной рыночной ситуацией.

Аналитический процесс

1. Связка схем между зданиями, участками и единицами (см. рис. 1).
2. Разбиение задачи на 5 элементарных этапов обработки.
3. Матрица соответствия — составные критерии ABC, адаптированные из международных офисных стандартов.
4. Сопоставление атрибутов открытых данных → индикаторы ABC.
5. Оценка затрат на выполнение — для масштабирования инфраструктуры и стоимости реализации.

На рисунке 1 представлен упрощённый обзорный диаграммный план сущностей открытых данных, использованных в классификации.

Рис. 1. Обзорная диаграмма сущностей открытых данных, используемых в пайплайне классификации.

Логика классификации

В ходе нескольких итераций аналитики Smart Indexes приняли стратегию от макро к микроуровню:

• Шаг 1: оценка мастер-сообществ (районов);
• Шаг 2: распространение оценки на 2 416 названных проектов зданий и их единиц;
• Шаг 3: автоматическое понижение на один подкласс зданий старше 10 лет с учётом старения инфраструктуры.

Офисное здание Al Fattan, Дубай — DSA Architects International

Основные сложности и способы решения

• Нехватка атрибутов / пустые значения → компенсируется данными по районам и возрастным поправкам.
• Нестандартные названия → нормализация через нечеткое сравнение (trigram fuzzy-matching).
• Задержки с ручной инспекцией → временные пробелы заполняются макроинференцией.

ABC классификация офисов представлена ​​на карте с использованием цветовой сегментации

Результаты проекта

• Файл ABC Office Classification().geojson) — 2 036 офисных зданий.
• JSON API для фильтрации в реальном времени.
• Этот методологический документ.

Выводы

Ключевыми факторами для классификации офисных зданий в Дубае являются инфраструктурное качество внутри здания и в окружающем районе, а также возраст здания. Полученная карта ABC-классификации поддерживает бенчмаркинг по аренде, моделирование доходности и сегментацию мастер-проектов для брокеров и инвесторов.