Сегментация земельных участков по типам собственности в Дубае

Сегментация земельных участков по типам собственности в Дубае обеспечивает прозрачную основу для анализа правового статуса и визуализации застроенных участков.

Введение

Используя открытые данные Dubai Pulse и реестры продаж и аренды от Земельного Департамента Дубая (Dubai Land Department, сокращенно DLD), команда Smart Indexes сегментировала все застроенные земельные участки по типам прав собственности.

Рис.1. Сегментация земельных участков по типам собственности в Дубае

Примечание: Отчет «Сегментация земельных участков по типам собственности в Дубае» на основе исследований Smart Indexes

Предыстория

Реестр земель Дубая не содержит полных атрибутов собственности для всех участков; с помощью данных о сделках купли-продажи и аренды мы восстанавливаем информацию о правах на участки с застройкой.

Основы на открытых данных

Ключевые наборы данных для нашего анализа:

• Dubai Pulse – Land Registry (dm_registration.dm_land_registry_open): идентификаторы участков и формы прав собственности.
• Dubai Pulse – Building Summary (dm_building_summary_information_open): установление застройки на участках.
• Земельный Департамент Дубая – договоры продажи и аренды: данные о сделках для дополнения реестра.

Аналитический процесс

• Фильтрация реестра до застроенных участков (104 383 из ~198 500).
• Нормализация форм собственности в канонические категории.
• Установка флагов для каждого типа прав и их комбинаций.
• Агрегация количества и долей для карт и отчетности.

Типы прав собственности

• Полная собственность (Freehold): бессрочное право владения участком и строением, передаваемое без ограничений.
• Аренда (Leasehold): право пользования участком на срок 10–99 лет.
• Общая собственность (Commonhold): единичное владение с общими зонами.
• Усуфрукт (Usufruct): право пользования и получения дохода до 99 лет без права изменения.
• Мусатаа (Musataha): долгосрочное право (до 50 лет) на застройку и улучшение, с возвратом прав после истечения срока.
• Комбинации: участок может иметь несколько прав (например, Freehold + Commonhold).

Методология

1. Фильтрация до застроенных участков.
2. Извлечение поля ownership_form_en и нормализация категорий.
3. Присвоение булевых флагов для каждого типа прав и их сочетаний.
4. Расчет метрик сегментации.
5. Экспорт CSV и GeoJSON для интеграции в GIS.

Результаты

Из 104 383 застроенных участков сегментированы:

• Freehold: 26 177 (27 %)
• Usufruct: 23 055 (22,1 %)
• Musataha: 5 365 (5,1 %)
• Freehold + Leasehold: 1 731 (1,7 %)
• Freehold + Commonhold: 1 467 (1,4 %)
• Freehold + Leasehold + Commonhold: 449 (0,4 %)
• Leasehold: 6 (≈0 %)
• Commonhold: 3 (≈0 %)
• Не определено^*: 46 130 (44,2 %)

^* Для значительной части земельных участков в публичных данных Dubai Land Department отсутствуют зарегистрированные сделки купли-продажи и аренды.

Рис.2. Сегментация застроенных участков по типам прав собственности с аналитикой

Основные проблемы и решения

• Недостающие атрибуты → обогащение данными сделок.
• Нестандартные названия → очистка через fuzzy matching.
• Нерегистрированные участки → помечены как «Не определено» для доработки.

Результаты поставки

• CSV: Land_Registry_Property_Segments.csv с оригинальными полями и флагами.
• GeoJSON: Land_Registry_Property_Segments.geojson для GIS.
• Методологический white paper.

Выводы

Данная сегментация даёт оперативный обзор структуры прав собственности на земельные участки Дубая и помогает принимать инвестиционные решения, основанные на геоаналитических данных.

Почти половина участков по-прежнему не имеет публичных записей о сделках. Это подчёркивает необходимость пополнения земельного реестра и регулярного обновления открытых данных, а также координации выбора локаций для бизнеса с долгосрочной программой развития города, закреплённой в Dubai Urban Master Plan 2040.